Grundschuld: Ein flexibles Instrument zur Kreditbesicherung  

Die höchsten Zivilrichter gaben dem letzten Erwerber einer Grundschuld in einer Kette von mehreren Erwerbern Recht. Dem war vorausgegangen, dass der Eigentümer eines Grundstücks im Jahre 2000 ein Darlehen aufnahm. Dieser Kreditnehmer (Person 1) bestellte zur Absicherung seines Darlehensgebers (Person 2) eine Sicherungsgrundschuld. Die Grundschuld wurde im nächsten Schritt ordnungsgemäß in das Grundbuch eingetragen (Buchgrundschuld). Der Darlehensgeber (Person 2) seinerseits trat die ihm übertragene Grundschuld zur Sicherung eigener Verbindlichkeiten an seinen Gläubiger (Person 3) ab.

Später ist diese Grundschuld an einen weiteren Inhaber (Person 4) übertragen worden. Diese Abtretung wurde erst 5 Jahre später Ende September 2008 in das Grundbuch eingetragen. Der Haken an der Sache war, dass der Darlehnsgeber (Person 2) in der Zwischenzeit seinem Gläubiger (Person 3) das Darlehen zurück gezahlt hatte, aber nicht die Grundschuld zurück erhielt.

Diese vierte Person nahm, weil ihm seine Forderungen nicht bezahlt worden waren, den Eigentümer des Grundstücks aus der Buchgrundschuld in Anspruch. Er betrieb die Zwangsversteigerung in das Grundstück. Der Eigentümer wandten eine Palette von Argumenten ein, um die Zwangsversteigerung zu stoppen. Sie traten den Weg zum Gericht an mit dem Ziel, die Versteigerung für unzulässig zu erklären. Der letzte Erwerber der Grundschuld (Person 4) erklärte, von diesen Einwendungen nichts gewusst zu haben. Außerdem habe sein Vorgänger (Person 3) die Grundschuld einredefrei erworben.

Der BGH erklärte rigoros: Es gelte der Grundsatz, dass ein einmal vollendeter einredefreier Erwerb eines dinglichen Rechts auch für einen weiteren Rechtsnachfolger fortwirke. Daran ändere auch die ab 19.08.2008 geltende Vorschrift § 1192 Abs. 1a BGB nichts. Die Vorschrift lautet:

„Ist die Grundschuld zur Sicherung eines Anspruchs verschafft worden (Sicherungsgrundschuld), können Einreden, die dem Eigentümer auf Grund des Sicherungsvertrags mit dem bisherigen Gläubiger gegen die Grundschuld zustehen oder sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben, auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegengesetzt werden; …“

Der Grundsatz des einredefreien Erwerbs eines dinglichen Rechts sei nach Ansicht der Richter ein tragendes Prinzip. Folglich konnte der letzte Erwerber die Zwangsversteigerung in das Grundstück betreiben.

Stellungnahme der Kanzlei Göddecke

Obwohl § 1192 Abs. 1a BGB seit August 2008 anwendbar ist und im vorliegenden Fall seinem Wortlaut nach erfüllt war, gab der BGH dem Erwerber der Grundschuld dennoch recht. Der Hinweis auf den Grundsatz, wonach ein einmal vollendeter redlicher Erwerb auch für einen weiteren Rechtsnachfolger fortwirkt, überzeugt. Dies zeigt einmal mehr, dass die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe in solch rechtlich komplexen Fragen hilfreich ist. Die KANZLEI GÖDDECKE RECHTSANWÄLTE berät in allen Fragen der Kreditsicherheiten.

Quelle: Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 25. Oktober 2013, Aktenzeichen V ZR 147/12

17. Januar 2014 (Rechtsanwältin Jutta Krause)