Eigentumswohnung als Kapitalanlage: Bausparkasse muss getäuschten Anlegern den Schaden ersetzen

Die Vermittlergruppe H & B vertrieb seit 1990 in großem Umfang Anlageobjekte, die von einer Bausparkasse in Baden-Württemberg finanziert wurden. Zwei Anleger erwarben im Jahre 1993 eine bereits vermietete Eigentumswohnung von einer Unterorganisation der H & B. Gleichzeitig traten die Käufer auch einem Mietpool (Mieteinnahmegemeinschaft) bei. Dieser Pool verwaltete die Mieteinnahmen und nahm Auszahlungen an die im Mietpool organisierten Vermieter vor. Der Vermittler vermittelte außerdem einen Kredit zur Finanzierung des Kaufpreises über die Bausparkasse.

Die Anleger, die sich neben einer Steuerersparnis eine gute Rendite erhofft hatten, mussten bald feststellen, dass der Vermittler sie mit geschönten Zahlen geködert hatte. Die Mieteinnahmen, die der Vermittler als realistisch dargestellt hatte, waren bei weitem nicht zu erzielen. Der Vermittler hatte bewusst „vergessen“, dass bei der Kalkulation der erzielbaren Mieteinnahmen z. B. die Instandhaltungsrücklage und Verwaltergebühren für den Mietpool abzuziehen waren. Auch weitere Kosten, die in einer seriösen Mietpoolkalkulation zu berücksichtigen sind, hatte der Vermittler unter den Tisch fallen lassen.

Die zwei Anleger zogen vor Gericht. Sie nahmen allerdings nicht den Vermittler in Anspruch, sondern die Bausparkasse, die das Anlageobjekt finanziert hatte. Begründung: Die Mietpoolkalkulation sei offensichtlich unrichtig gewesen; dies sei der Bausparkasse auch bekannt gewesen. Zumindest habe sie die Augen hiervor ganz bewusst verschlossen.

Das Oberlandesgericht Karlsruhe stellte fest, dass der Vermittler unrichtige Angaben gemacht hatte. Da die Bausparkasse mit der Vertriebsgesellschaft des Öfteren zusammengearbeitet habe, greife die Vermutung ein, dass die Täuschung dort auch bekannt gewesen war. Letztendlich konnte das Gericht diese Überlegungen jedoch offen lassen, da der Vermittler auch über die Höhe der anfallenden Vertriebsprovisionen von über 15 % getäuscht hatte. Auch die falschen Angaben über die Provisionshöhe musste sich die Bausparkasse als „evident“ unrichtig zurechnen lassen. Sie hatte deshalb den Anlegern den vollen Schaden aus der missglückten Anlage zu ersetzen.

Stellungnahme der Kanzlei Göddecke

Das Oberlandesgericht hat völlig zu Recht ausgeführt, dass eine seriöse Mietpoolkalkulation auch die von den Mietpoolteilnehmern zu tragenden Kosten und andere mietpoolrelevante Abschläge nach den kaufmännischen Regeln der Wohnungswirtschaft zu berücksichtigen hat. Eine Bank, die eine solche offensichtlich falsche Kalkulation kennt und trotzdem einen Finanzierungsvertrag (Darlehen) mit dem Anleger abschließt, kann in die Haftung genommen werden, wenn sie ihn nicht hierauf hinweist.

Quelle: Oberlandesgericht Karlsruhe (OLG Karlsruhe), Urteil vom 27. November 2012, Aktenzeichen 17 U 236/11

03. Juli 2013 (Rechtsanwältin Jutta Krause)